Usucapião, da posse ao reconhecimento da propriedade

É possível se tornar proprietário de um bem móvel ou imóvel sem ter que pagar imposto de transmissão; comprar; permutar ou fazer outro negócio jurídico? Em quais condições? Quem pode usucapir? Quais os bens são usucapíveis? É necessário processo judicial ou o procedimento poderá ser feito no cartório extrajudicialmente? Quais os prazos e diferenças entre as espécies de usucapião?

São incontáveis as questões que permeiam as múltiplas hipóteses de usucapião, em que a posse pode se tornar propriedade desde que cumpridos certos requisitos. Pensando nisso, as próximas colunas serão dedicadas a você, que quer conhecer sobre as modalidades de aquisição da propriedade por meio da “prescrição aquisitiva” ou àqueles que têm dúvidas sobre o procedimento judicial e extrajuducial para se tornar proprietário do bem móvel ou imóvel que já possui.

De modo majoritário, a usucapião é reconhecida como um modo originário de aquisição da propriedade de determinado bem móvel ou imóvel por pessoas físicas ou jurídicas, pois não há vínculo entre o direito de se adquirir e o direito anterior exercício sobre o bem – a propriedade “nasce” nova e totalmente independente da antiga -, o que implica dizer que o usucapiendo passa a ter a propriedade livre do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) e de vícios ou defeitos pregressos, sendo possível, inclusive, usucapir e registrar no cartório imóvel nunca antes registrado.

Para que a posse seja convertida em propriedade por meio da usucapião, é necessário o preenchimento de certos requisitos, dois deles são genéricos e obrigatórios a todas as hipóteses e outros específicos a cada modalidade de usucapião, estas que são: usucapião extraordinária, usucapião ordinária, usucapião tabular, usucapião urbana (“pro moradia”), usucapião especial rural (“pro labore”), usucapião familiar e a concessão de uso como direito real resolúvel – temas que serão tratados em colunas próprias.

São dois os requisitos comuns a todos as hipóteses: (i) a posse “ad usucapionem”, que consiste em verificar se o interessado em usucapir possui e cuida do bem com a intenção de ser dono “animus domini” - por exemplo, pagamento as contas, fazendo as reformas, dando destinação social -, de modo contínuo e sem oposição do titular do bem até se passar o prazo de configuração do direito e, (ii) é justamente o transcurso do tempo o segundo requisito, este que dependerá da espécie de usucapião, podendo ser mais curto ou longo.

Quanto às questões gerais, destaca-se que a usucapião de bens móveis e imóveis pode ser pleiteada de modo judicial ou extrajudicial e o direito à propriedade será declarado com efeitos desde o início da posse e não da legalização da propriedade, pois esta não constitui direitos, apenas declara o direito que passou a existir desde o início do exercício da posse.

Portanto, a aquisição da propriedade se consuma no cumprimento dos requisitos legais, independente de ação judicial ou procedimento no cartório, o que implica dizer que são inúmeros os brasileiros que já são proprietários por usucapião e sequer sabem disso, restando tão somente a regularização por profissional habilitado para formalizar o reconhecimento do direito por meio de um processo judicial ou procedimento extrajudicial em cartório de registro de imóveis.

Na próxima coluna, trataremos de cada espécie de usucapião.

Alexandre Fairbanks é sócio do escritório Serpa Pinto e Fairbanks advogados