Usucapião de bem imóvel, a aquisição da propriedade através da posse

A usucapião bem imóvel é maneira legítima de aquisição originária da propriedade através do decurso do tempo da posse continuada, sempre que observados os requisitos específicos estabelecidos pelo ordenamento jurídico para cada uma das modalidades permitidas.

O crescimento galopante do número de aquisições de propriedade de bens imóveis por meio da usucapião é fruto de peculiaridades do Brasil, pois, em um país de dimensão territorial continental e notória desigualdade social, não é incomum que imóveis abandonados sejam explorados, o que justifica o avanço legislativo, ainda crescente, em reconhecer novas espécies de usucapião adequadas à realidade fática da sociedade brasileira.

Deste modo, o sentido de garantir ao possuidor o direito à propriedade após o transcurso do tempo, deriva da função social que a propriedade exerce na comunidade, não atoa é considerado direito fundamental, conforme dispõe no artigo 5º, inciso XXIII da Constituição Federal, “a propriedade atenderá a sua função social”.

Trocando em miúdos, os bens imóveis têm uma função a cumprir na sociedade, com finalidades direta ou indiretamente sociais e econômicas, tais como a garantia ao direito à moradia; à expansão do trabalho e à exploração comercial - com a consequente circulação de riquezas.

Por isso, pensando na utilidade social, o direito à propriedade pela usucapião é análogo a um prêmio assegurado ao possuir que exerce os fins sociais do bem imóvel, enquanto, do outro lado, o proprietário anterior que ficou inerte de modo prolongado, tem uma sanção: a perda do bem.

Sendo assim, o antigo proprietário perde o direito ao bem imóvel e “surge” um novo direito ao atual proprietário, o que explica o aspecto originário da usucapião. Isso quer dizer não existir qualquer vínculo jurídico entre o novo e o antigo proprietário, então, a pessoa jurídica ou física que converte a posse em propriedade por meio da usucapião vai receber o bem apto a ser explorado.

As consequências do “nascimento” da nova propriedade, independente da antiga, são extremamente positivas ao renovado proprietário, pois o bem imóvel estará livre do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) e dos vícios ou defeitos que eventualmente pudessem afetar a propriedade anterior. Tão novo é o direito, que se o imóvel nunca antes havia sido registrado no Cartório de Registro de Imóvel, o atual proprietário poderá fazê-lo diretamente em seu nome.

A usucapião de bens imóveis, tais como casas, apartamentos, terrenos, espaços rurais, etc., pode ser realizada judicial ou extrajudicialmente (no Cartório de Registro de Imóvel) a depender das hipóteses previstas em lei, estas que são: usucapião extraordinária, usucapião ordinária, usucapião tabular, usucapião urbana (“pro moradia”), usucapião especial rural (“pro labore”) e usucapião familiar.

O traço comum de todas as modalidades é que a aquisição da propriedade ocorre pelo decurso do prazo e não pela formalização do direito adquirido em seu nome, ou seja, por exemplo, se o direito à usucapião poderia ser exercido em 2010, mas o processo judicial ou cartorário foi iniciado apenas em 2021, com término e registro em 2022, a propriedade é reconhecida na origem e não no último ato formal.

Portanto, a bem da verdade, são incontáveis as pessoas físicas ou jurídicas que já gozam do direito à usucapião de bem imóvel, mas ainda carecem de formalização através da regularização por profissional habilitado.

As próximas colunas serão dedicadas aos requisitos específicos de cada modalidade de usucapião de bem imóvel.

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Sócio do escritório Serpa Pinto e Fairbanks advogados