Especial: Subida dos juros esfria captações de fundos imobiliários

Por Circe Bonatelli - A mudança na direção dos juros no Brasil e a retomada do ciclo de alta das taxas provocaram uma virada nos mercados de renda variável, na qual se enquadra a indústria de fundos de investimentos imobiliários. As captações de recursos por esses veículos estão crescendo neste ano, mas esfriaram nos últimos meses, impedindo um avanço ainda maior.

Na reta final de 2024 e no começo de 2025, a tendência é de um cenário mais fraco, de acordo com os líderes das principais gestoras de recursos do País entrevistados pelo Broadcast. A expectativa não é de uma seca generalizada - como se vê nas emissões de ações por empresas listadas na bolsa - mas de uma desidratação expressiva, com investidores mais seletivos em seus aportes.

"O ano foi muito volátil. De janeiro a abril, os fundos imobiliários se destacaram nas captações. Desde então o mercado ficou mais difícil, e agora estamos em uma encruzilhada", afirmou o fundador e sócio da Hedge Investments, André Freitas. Os fundos iniciaram o ano com captações mensais na ordem de R$ 3 bilhões a R$ 5 bilhões, caindo para um patamar atual mais próximo de R$ 1 bilhão, citou.

A bonança durou enquanto a Selic estava em queda. A virada nas expectativas aconteceu em abril, quando o Banco Central mudou o discurso e passou a considerar uma inversão no ciclo, o que se confirmou em outubro, com a elevação da taxa básica.

"O que mudou foi a realidade e a perspectiva para a taxa de juros", apontou Freitas. "O ano se desenhava para bater recorde de captação, com folga, mas isso mudou. A situação ficará assim, mais fraca, enquanto continuar essa incerteza sobre a taxa de juros".

Levantamento da Hedge mostra que os fundos imobiliários captaram R$ 31,9 bilhões de janeiro a outubro de 2024, superando o realizado no ano inteiro de 2023, quando chegaram a R$ 30,4 bilhões.

Pela frente há um cronograma de ofertas que totaliza R$ 24,0 bilhões (contando as ofertas a serem iniciadas e aquelas já em andamento) cuja concretização agora é uma dúvida. "Se os juros recuarem, voltaremos a ver interesse dos investidores. Se ficar como está, enfrentaremos um cenário de dúvidas", disse Freitas.

O sócio e responsável pela gestão dos fundos imobiliários da XP, Pedro Carraz, concorda que a virada nas expectativas para os juros altos espantou os investidores do setor. "Desde abril, começamos a sentir mais dificuldades de captação. O mercado ficou mais seletivo para as emissões de cotas", disse.

Na visão de Carraz, há uma tendência de que as captações se restrinjam aos fundos de grande porte, já consolidados, com patrimônio líquido acima de R$ 3 bilhões. "Aí são teses comprovadas, com maior liquidez", apontou.

Outra tendência, segundo ele, é o reaquecimento das captações de fundos mais voltados a operações de crédito, como certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). O motivo é que esses instrumentos de dívidas são, geralmente, atrelados ao CDI e tendem a obter um retorno mais alto nesta temporada de elevação dos juros.

O gestor da XP observou ainda que a economia continua pujante. Dessas forma, há demanda de incorporadoras por crédito para financiar o desenvolvimento de prédios residenciais e comerciais por meio da estruturação e emissão de CRIs. Por sua vez, os fundos são grandes compradores desses instrumentos de dívidas, que geram uma renda passiva. "Temos mais duas emissões previstas para os próximos meses, e uma delas será no segmento de crédito", contou Carraz.

No caso dos fundos imobiliários de tijolo - como shoppings, galpões e escritórios - as oportunidades de captações serão mais estreitas, projetou Rodrigo Abbud, sócio-fundador da gestora VBI Real Estate, comprada pelo Pátria. "Para fazer alguma captação neste momento, os fundos de tijolo precisam ter um diferencial bem significativo", ponderou, citando como exemplo a qualidade dos ativos, a estrutura da operação e algum prêmio para investidores.

Abbud disse ainda que o fluxo do dinheiro deve seguir para os fundos mais relevantes em cada segmento, com patrimônio líquido alto e escala em suas aplicações. Além disso, prevê vantagem para os fundos que têm parceria com as instituições financeiras detentoras dos canais de distribuição. "Na janela mais estreita, os bancos tendem a priorizam os produtos da casa ao oferecer para os investidores", estimou.