De volta para o futuro

Em franca expansão, o estado do Rio de Janeiro deve receber R$ 213,8 bilhões em investimentos até 2020. No entanto, esse crescimento esbarra num empecilho: a falta de espaços físicos disponíveis no Centro, coração financeiro da capital. Para superar o problema, algumas empresas estão apostando na adaptação de prédios antigos para as novas exigências do mercado, um processo chamado retrofit. 

A operação consiste na modernização de construções antigas, o que vai desde a otimização do espaço até a adaptação de estruturas ultrapassadas para a instalação de equipamentos de última geração.

– Transformamos edifícios antigos em prédios de escritório com padrão classe A. A forma de trabalho das empresas hoje é muito diferente de quando esses prédios foram construídos, décadas atrás – explica o vice-presidente da Hines do Brasil, Ronald Ansbach. 

Valorização

Além de permitir o exercício de empreendimentos mais modernos, o retrofit também valoriza os prédios. Após a adaptação, o Shopping Vertical, também no Centro, registrou valorização de 500%, e o preço do metro quadrado  aumentou 700% – de R$ 17 para R$ 120. Apesar de pegar carona na forte especulação imobiliária da região, a valorização ainda é bem significativa. 

– O retrofit está na moda aqui no Rio – ressalta Angela Pagnoncelli, superintendente do shopping. – As grandes empresas estão brigando por cada metro para se instalar no Centro. 

O calcanhar de Aquiles da inovação está nas dificuldades de planejamento. Como a estrutura dos prédios antigos é comprometida pelo tempo, os engenheiros podem ter imprevistos durante a obra.

– Toda obra está sujeita a alterações no orçamento em função de imprevistos, mas o retrofit é menos previsível do que a construção de um prédio – lembra Bruno Carnucci, gerente de corporação da BNCORP, responsável pelo retrofit do edifício Rio Branco 115. – Mesmo assim, o custo da modernização ainda é menor do que demolir e reconstruir um prédio moderno. E, com bom planejamento, dá para ter poucas surpresas. A reforma do Rio Branco 115, por exemplo, ficou dentro do orçamento previsto. 

Planejamento urbano

Para as empresas, a vantagem do retrofit é a localização dos prédios reformados. A expansão das grandes cidades brasileiras fez com que centros empresariais fossem criados em áreas distantes dos centros urbanos. O exemplo mais claro disso no Rio de Janeiro é a Barra da Tijuca. O diferencial dos edifícios antigos modernizados é que, em geral, eles se encontram em locais bem abastecidos pelo transporte e plenamente desenvolvidos. 

– As grandes cidades estão ficando mais densas e populosas sem que o transporte urbano acompanhe a demanda. Por isso, a procura de um ponto empresarial bem localizado é fundamental – avalia Carnucci. – A demanda por esse serviço está nessas áreas centrais, que já têm transporte bem integrado só que, geralmente, é onde ficam os prédios mais antigos. 

Para o o vice-presidente da Hines do Brasil, Ronald Ansbach, o retrofit deveria ser incentivado pelo poder público até como questão urbanística. Respeitada no ramo, a Hines fez a modernização do Edifício Castelo, construído em 1931. Avaliada em R$ 20 milhões, a obra rendeu à empresa o Prêmio Master Imobiliário da categoria. 

– O Pelourinho é um exemplo da falta de organização urbanística do Brasil. Ultrapassado, o centro de Salvador foi abandonado. A situação é semelhante em várias cidades do país – aponta. – Além de preservar as características de prédios históricos, o retrofit minimiza esse abandono e o crescimento descontrolado das cidades. 

No Brasil, o Rio é a capital do retrofit, já que é uma das únicas cidades do país onde o centro tem forte valor comercial. 

– O aluguel do metro quadrado de um prédio moderno no centro de São Paulo é R$ 40. No Rio, o Rio Branco 115 aluga sua área por R$100 o metro – exemplifica Carnucci. – Por isso vale a pena realizar o retrofit no Rio de Janeiro. Em São Paulo, o custo da obra não pagaria o aluguel.